2026年春天如期而至，广州城投集团的新任掌舵者郑洪伟还没熬过自己的“寒冬”。这位1977年出生、拥有重庆大学材料科学与工程工学博士学位的高级工程师，于2025年12月从珠江实业调任广州城投董事长，此前他已在珠江实业任职十多年，全面参与集团经营管理，还曾与广州城投有过合作——2024年曾联合竞得广州天河智慧城核心区两宗地块，对这家市属巨擘并不陌生。但真正接手后，他才深刻体会到这份职位的重量。
2026年1月，郑洪伟在集团年度总结大会上提出“效率倍增”“存量掘金”“精品工程”“合规建设”四大攻坚行动，试图破解企业发展困局。但这背后，是这家成立于2008年、资产总额突破4000亿元、注册资本175.24亿元、银行信用评级AAA级的市属国企，在2025年前三季度净亏损近17亿元的沉重现实。这份巨亏账单，几乎全部指向了它的地产业务，“增收不增利”的困境，直接暴露了地产业务的盈利能力危机，也让这位新帅的破局之路布满荆棘。
一、巨亏背后：高价拿地的“后遗症”与去化困局
自2024年6月公司原董事长陈强赴任越秀集团后，广州城投一把手之位空悬半年，郑洪伟的到来本被寄予厚望。但公开财务数据显示，这家连续五年上榜中国服务业500强的企业，正遭遇归母净利润“四年连亏”的尴尬：2022年-2025年三季度，归母净利润分别为-6.13亿元、-11.81亿元、-4.3亿元、-21.09亿元，亏损幅度持续扩大。尤其2025年第三季度，净利润亏损近17亿元，归母净利润亏损超21亿元，相较往年呈现“倍量级”亏空。
对此，广州城投的官方解释是销售费用、管理费用、信用减值损失以及所得税费用增加，但背后更深层的原因，是早年高价拿地留下的沉重包袱。2018年前后，房地产市场热度高涨，各路资本纷纷涌入，作为专业从事城市基础设施投融资、建设、运营管理的大型国有企业，广州城投也顺势将目光投向地产开发——依托政府信用带来的超低融资成本、手中大量的土地资源与片区开发经验，以及运营广州塔、花城汇等商业地标的实操能力，它在地产领域的布局顺理成章。
进入2021年，广州城投在地产领域的动作开始加速，拿地手笔令人侧目。2022年，它在越秀区高价拿下一块“地王”级土地，开发为广州城投·东园公馆，该地块位于老城区核心地段，楼面成本高得惊人，而正是这一年，广州城投的净利润首次出现亏损。另一代表性项目广州城投·天禧则更具戏剧性：2023年，广州城投以底价摘得天河区一块土地，土地款超44亿元，叠加建设成本后总投资超102亿元，但进入销售阶段时恰逢楼市低迷，售价从6万/平方米的吹风价大幅下调至4.1万/平方米，陷入“面包卖不过面粉价”的尴尬。
到2026年，去化难题成为郑洪伟案头的“头号任务”。广州城投·东园公馆作为知名“地王”项目，楼面价高达6.5万元/平方米，2023年中开盘时曾承载无限期待，但截至2026年4月22日，仅网签66套房，去化率不足三成，即便均价回落，去化情况依然惨淡。这种困境并非个例：南站板块的领南府入市多年去化率仅57%，增城禧悦府去化刚过半，花都空港1号网签率也仅67%。
雪上加霜的是，集团内部曾被视为“压舱石”的商业地产业务出现断崖式萎缩，收入占比从2022年高峰时的逾23%急剧收缩至4.27%，这让广州城投“以商养住”的原有逻辑濒临坍塌，集团现金流愈发依赖住宅项目回款，而回款偏偏卡在了去化这道关键关口。此外，在金融城东区，广州城投联合珠江实业拿下的地块，最终不得不由珠实主导操盘，城投从拿地主导者退居财务投资角色，旧规产品与新规竞品的代差，叠加高价拿地的财务重压，构成了短期内最难破解的困局。
二、破局尝试：存量腾挪与销售攻坚，成效有限
面对泥潭，郑洪伟和他的搭档、总经理袁星侯给出了清晰的解题思路：增量市场短期难以破局，便全力盘活存量。在2026年的战略部署中，袁星侯明确提出编制实施三年资产盘活计划，打赢土地资源盘活仗、资产证券化攻坚仗和风险项目资金回收仗，而广州城投在2026年也确实展开了一系列资本运作，试图缓解资金压力。
2026年3月，广州城投成功发行广州大学城信息枢纽楼CMBS，规模4亿元，票面利率2.15%，创下当年省内同类产品发行利率新低；此后，又完成城发基金5亿元非公开发行公司债及第四期10亿元中期票据的发行。通过将优质存量资产证券化，广州城投正尝试构建“多层次、可转换”的资产证券化体系，这与集团“国内一流的未来城市综合运营商”的战略定位相契合，也是其盘活存量的核心举措。
但资本腾挪只能缓解资金压力，无法从根本上解决住宅市场的产品竞争力问题。存量项目销售回款缓慢，导致大量资金沉淀在高价地块上，无法快速投入新项目开发或集团战略转型，去化周期与资金沉淀之间的矛盾，成为地产业务最核心的结构性风险。
在销售端，广州城投地产于2026年初启动“九盘联动”营销，春节假期认购同比上升283%，实现“开门红”，其中花都广州城投·禧悦时光累计网签435套，去化率约75%，成为少数表现尚可的项目。但整体去化压力依然巨大：截至2026年初，广州城投地产投资及参与管理的房地产开发项目共27个，其中10个为市重点项目，累计已开发可售面积约133万㎡，总货值约508亿元，对比存量库存与销售速度，去化周期依然漫长。
去化重担也让广州城投的拿地动作变得踌躇。2026年2月广州马场地块竞拍中，广州城投举牌20次、奋战至下午两点，最终却退出与越秀、保利的缠斗，被媒体调侃为土拍大戏里的“NPC”。这种谨慎，既是财务层面的理性克制，更是去化压力下的无奈收缩——在库存未清、资金承压的情况下，盲目拿地只会加剧困境。
三、转型之困：从开发商到“城市运营商”的漫长跨越
在广州城市开发建设领域，广州城投占据着独特生态位：兼具“城市运营商”与“住宅开发商”双重角色。作为广州城市建设的重要力量，它在重大基础设施、特定区域综合开发、地下空间和综合管廊、文化旅游、住房保障等方面，累计建设融投资达3000亿元，完成1400多个城市基础设施建设项目，在城市更新和地标建设中拥有不可替代的“主场优势”；但在住宅市场的市场化竞争中，其产品力和品牌力明显偏弱，在行业人士眼中，其市场地位比越秀、保利、珠实小一个量级。
这种反差背后，是广州城投的结构性矛盾：在土地、资金、政府信用等资源禀赋上，它不输头部友商——2026年城投系国企仍保持着2%左右的超低融资利率和畅通的债券发行通道，这是民企难以企及的优势；但在市场化开发能力上，它远不及越秀、保利等全国性房企，而战略定力的摇摆，更是其面临的最大风险。
广州城投面临的最深层短板，一是旧规产品与新规竞品之间的产品力代差，二是“城投系”品牌在住宅消费者心智中尚未建立足够认知。郑洪伟提出的“存量掘金”和“精品工程”，正是试图回应这两个短板：前者靠资产证券化盘活资金，后者靠产品迭代挽回市场口碑。但无论是盘活存量资产，还是重塑产品竞争力，都需要时间和耐心，并非短期内能见效。
当前市场对广州城投的核心担忧的是：它到底是一家开发商，还是一个城市运营商？如果核心定位是城市运营商，那么商业地产收入占比从23%骤降至4.27%，就是严重的战略偏离；如果核心定位是开发商，那么与头部房企的巨大差距，意味着这条路漫长而艰难。
对此，广州城投给出的答案是：以城市运营商为愿景，通过存量资产盘活和产业导入实现价值重构，2026年初提出的“从开发商向城市运营商转型”，正是对这一困境的回应。按照集团“十四五”时期的“1248”发展战略，它将聚焦城市建设服务、文商旅体、新型基建、金融投资四大主营业务，加快发展新质生产力。在此背景下，广州城投也在尝试多元路径突围：2026年，将触角伸向低空经济、康养产业和产业综合体，未来智都项目以智能建造和智能科技为核心，全力打造新型产业综合体；与南方医科大学的战略合作，则指向医养融合新生态。
四、结语：破局之路漫长，持久战才刚刚开始
作为广州城市建设的“主力军”，广州城投曾在拉开城市架构、强化城市功能、改善城市环境、提升城市形象中发挥重要作用，如今却在地产寒冬中遭遇前所未有的困境。郑洪伟的上任，带来了新的战略思路，一系列存量盘活、销售攻坚和多元转型举措，正是这家国企“破旧立新”的尝试。
但必须承认，广州城投的破局之路注定漫长。高价拿地的后遗症、去化周期的压力、产品力的短板、战略转型的阵痛，每一个问题都需要长期发力才能解决。那些被寄予厚望的“副业”，能否成长为与地产业务规模并驾齐驱的新赛道、成为新的利润支柱，仍需时间检验。
对于郑洪伟而言，这场破局之战，不仅是要扭转企业的亏损局面，更是要推动广州城投实现从“开发商”到“城市运营商”的深刻转型，守住国有资产的保值增值底线。这不是一场速决战，而是一场考验耐心、战略和执行力的持久战，而2026年的这个春天，只是这场持久战的开端。