这个春节，有多少朋友打算去迪拜玩？

董小姐第一次对迪拜感兴趣，是1月8日JUMP大会第六季举办的那一天。当时，现场观众中有一位来自迪拜的房企高管。他说，董小姐，你真的真的应该去迪拜看一看，那儿的楼市很适合你。

数天之后，董小姐了解到一个惊讶的消息：有一位国内大型房企的区域营销总，离职后去了迪拜，做了一名当地房企的销售员。炸裂的是——过去一年，他在迪拜做销售的收入高达八位数。

我的第一反应其实是，不敢相信。这两件事一叠加，董小姐对迪拜的兴趣更浓厚了。

你们知道，之前，我做过不少楼市稿。从香港到成都，从杭州到上海：

董小姐｜跟三个香港朋友聊楼市，发现问题没有那么简单

董小姐|成都楼市是怎么走到这一步的？

董小姐|杭州楼市是怎么走到这一步的？

董小姐|与朋友们聊聊上海楼市

这段时间，也做了不少调研，就一个目的：作为中东的金融中心、阿联酋人口最多的城市，真实的迪拜楼市究竟什么样？

董小姐与四位迪拜地产从业者聊了聊，他们的身份如下：

迪拜最大私营开发商DAMAC（达马克地产）的集团高管；

对迪拜有投资计划的资金方代表；

在迪拜深耕12年的当地房企营销负责人；

对迪拜多有研究的中国房企中层管理者。

在此过程中，我也收获了一份海外的地产职位空缺表。在迪拜，大家不约而同地表现出了对中国市场及中国地产人的浓烈兴趣。

我们聊的内容很多、很庞杂，董小姐把口径统一，以一个人的自述体发出，给大家分享一个此刻真实的迪拜楼市2026。对迪拜或出海感兴趣的国内地产从业者，如果你对地产还有爱，不要错过这篇文章。

市场曲线

迪拜楼市的崛起史，最早要追溯到2002年。那一年，迪拜正式向外国人开放购房权，外国人拿护照就可以买房，理论上迪拜的房子可以卖给全世界。这个里程碑政策，直接助推了迪拜房地产的国际化进程，之后几年，市场一路单边上扬。

但是转折点来了。2008年全球金融危机爆发，迪拜楼市遭遇重创，进入谷底。那场金融危机，对迪拜的冲击非常大。当时，我们看到，好多豪车都抛在迪拜的马路边，无人认领，车主都跑了；开发商也卷钱跑路，给这个城市留下了无数的烂尾楼。

2008年之前的迪拜，就像一个四五岁的小baby，很多法律法规都不健全，尤其是房地产领域。那时候，谁都能来这里做地产开发，赚了钱就可以拿走，当地政府很少干预。

危机之后，迪拜痛定思痛。2008年之后，迪拜开始出台一系列政策规范推动房地产发展，其中就包括2007年出台、后续不断完善的《托管账户法》，这些核心楼市政策一直坚持到现在，几乎没有太大更改。

伴随着这些政策，仅仅两年多后，迪拜楼市开始复苏，2012年—2014年，几乎再次进入疯涨阶段，那时候的房价，堪称一个星期一个价。不过，这一波上涨行情到2015年，伴随全球石油价格下跌，又逐渐恢复理性；到2020年全球疫情时，迪拜楼市也随之受到新的冲击。

疫情之后，迪拜市场再一次复苏，拉出了一条清晰的上升曲线。这跟政府的态度有很大关系——当地政府立场非常明确，要靠房地产拉动城市整体发展，将迪拜打造成全球顶尖的投资与居住目的地。

楼市特征

在迪拜，卖房的动作很极致。中国的开发商卖期房，而在迪拜，我们卖的是图纸——这个地方还是一片沙漠，我们拿着电子楼书就可以开卖，经常连基坑都没挖，房子就已经售罄，这就是迪拜楼市的主流模式。

很多人会疑惑，这种“卖图纸”的模式为什么能行得通？核心原因就是政策把控极其严格，尤其是资金监管层面。迪拜规定，所有房地产项目的资金必须进入政府监管账户，接受迪拜土地局和房地产监管局（RERA）的双重监管，约束力极强。

这套强制性期房托管账户制度，是依据2007年第8号迪拜法律（《托管账户法》）建立的，购房者支付的每一笔款项，都会存入经RERA批准的中立银行托管账户，专款专用，仅可用于对应项目的开发建设，不得挪作他用。资金拨付更是严格，必须以第三方专业人士（注册工程师、特许会计师）出具的工程进度认证为依据，确保资金使用与建设进度同步。甚至在房产交付后一年内，托管账户还会留存5%的资金，用于应对可能出现的结构性缺陷，全方位保障投资者权益。

除此之外，在迪拜买新房，所有合同都是当地土地局出具的制式合同，开发商和买家在所有大条款上都不允许修改；二手房交易、租赁合同也同样由土地局统一制定。因此，迪拜楼市虽规模庞大，却很少出现合同纠纷，即便有纠纷，也有完善的处理机制，这些政策共同守护着迪拜楼市的健康发展。

你会发现，当国际事务纷争不断时，迪拜的态度始终是中立的。它很现实，从不掺和各类矛盾纷争，对一切新鲜事物都开放包容，核心目标就是做好“赚钱”这件事。这种包容度有多高？你在迪拜的餐厅吃饭，甚至可以用数字货币支付。我们常开玩笑说，迪拜酋长更像迪拜的“CEO”，他是用做生意的思维在管理这座城市，整个迪拜对有钱人都极其友好，全力做好高净值人群的生意。

2025年，迪拜房地产总成交额达到6868亿迪拉姆，相当于1.297万亿人民币，同比增长30.9%；成交量达215741笔，同比增长18.7%；平均成交单价为1660迪拉姆（约3136元人民币）/平方英尺，同比增长8.3%。其中，新房与二手房交易占比约为2:1。

或许这个数字不够直观，我们可以做个对比：迪拜的面积相当于深圳的两倍多，人口却只有400万，不到深圳的四分之一，但房地产成交额却接近1.3万亿元人民币，这样的规模足以让人惊叹。

另外，迪拜的房屋租金回报率常年维持在6%—10%的高位，不过对应的物业费也不低，每平米大约在二三十元人民币。尽管迪拜给人的感觉是“拼命盖房”，房地产市场如火如荼，但住房供应依然赶不上需求——2025年一年，迪拜人口就比2024年新增了约23万人，人口的快速流入持续支撑着楼市需求。

其实，只有身处迪拜的人，才能真正摸清这里的真实水温。2025年开始，迪拜房价逐渐从过去数年的全线上涨，转向局部上涨。相比2020年的市场低谷，2023、2024年，迪拜几乎所有板块都在暴涨，不少区域房价翻倍；但到了2025年，一些板块涨到一定峰值后，上涨速度明显放缓。

目前，迪拜的核心板块集中在市中心、商务港、海边区域，比如中央别墅区，就是当地最火爆的板块；再往后排，就是代表未来的迪拜南城——这里有世界上最大的机场马克图姆国际机场，迪拜政府计划投资350亿美元将其扩建为拥有5条平行跑道和400个登机口的航空枢纽，预计10年内完工，未来规划有一两百万人口在此居住。当然，目前迪拜南城还有很大一片区域仍是沙漠，潜力与现状并存。

从长期来看，迪拜楼市依然处于明显的规模增长区间，重点不在于市场是否上涨，而在于我们每个人，能否在这波长牛市里，找到属于自己的位置。

谁在入场？

迪拜90%的房子都卖给了外国人，它跟早年的深圳很像，基本都是外来人口，本地原住民至今才30万人。这里的房产全部是永久产权，对国际买家而言，迪拉姆与美元挂钩，汇率波动小，而且一旦买房投资，就可以申请阿联酋黄金签证，获得长期居留权，这也是吸引全球投资者的重要亮点。

以前，大部分来迪拜的人，要么是为了工作，要么是为了旅游度假，大家更偏爱购买迪拜的公寓，当时别墅的供给量也很少。但2021年之后，尤其是2023、2024这两年，情况发生了明显变化——不少欧美人拖家带口搬到迪拜定居，核心原因就是他们本国综合税率偏高，而迪拜是低税率城市，没有居民个人所得税，企业税率也极低，成为了他们的“税务避风港”。

在欧洲群体中，英国人最多，目前已有约24万英国人居住在迪拜。欧洲家庭大多偏爱购买迪拜的别墅，除了欧洲人，入场的还有印度人、中国人、沙特人、俄罗斯人、巴基斯坦人、意大利人、法国人、埃及人等。2025年，中国买家在迪拜房产市场的排名已上升至第四位，华人的购买力十分强劲——从全球范围来看，东亚人是最爱买房子的群体，这一点不仅超过欧美人，甚至连东南亚人也不及我们。

除此之外，为了躲避战争风险，一些俄罗斯人、乌克兰人、伊朗人也纷纷搬到迪拜定居。有意思的是，在迪拜，俄罗斯人和乌克兰人能友好相处，这里就像世界的“和平饭店”，包容着来自不同国家、有着不同背景的人。

从2025年开始，迪拜楼市出现了一个明显的苗头：未来可能会加速从普通住宅市场向豪宅市场转变。以前，除了世界第一高楼附近，迪拜几乎没有什么高端豪宅，但现在不一样了，核心原因就是入场的人群变了。

从2023、2024年开始，迪拜的全球家族办公室数量每年都在增长，到2025年年中，已有1000家家族办公室进驻迪拜，这些家族办公室背后的高净值人群，对豪宅的需求持续攀升。

来迪拜的中国群体，也发生了显著变化。早年间，很多温州小老板会来迪拜买房，他们也是最早一批布局迪拜楼市的华人，当年甚至有温商斥资数千万美元买下迪拜世界岛中的岛屿，计划开发别墅项目。但现在，这类温州小老板基本已经淡出，取而代之的是一些早年在中国做房地产发家的老板，他们如今常驻迪拜，其中有人甚至手握迪拜一百多套房。除此之外，国内一些知名商学院从2025年开始，也频繁前往迪拜考察，内部还讨论过在迪拜建立分院的意愿。高净值人群的持续进驻，无疑会进一步改变迪拜楼市的成交结构，推动豪宅市场的发展。

大玩家和桥梁

在迪拜的房地产市场上，活跃着不少本土开发商，其中最大的私营开发商就是Damac Properties（达马克地产）。达马克成立于2002年，与迪拜楼市国际化的起点同步，业务触角不仅覆盖阿联酋，还延伸到沙特阿拉伯、英国、美国等国家和地区。2025年，达马克公司的销售额达到360亿迪拉姆，相当于676.8亿人民币，在迪拜市场占据着极高的份额。

正因为这样的市场地位，达马克地产已经成为很多外国发展商进入迪拜楼市的“桥梁”——这些外来开发商都倾向于与达马克这样的头部房企合作，借助我们的本地资源和行业经验，快速了解迪拜市场，降低入场门槛。

这两年，我在迪拜深度接触过很多国内大型房企的代表团，他们来迪拜的第一站，基本都会来拜访我们。比如有一家大型地产央企，他们对在中东布局项目有很强的意愿，而且更倾向于做大项目，希望能在中东持续深耕这个正向增长的市场，也希望未来的开发能绑定一个当地优质的合作伙伴；抱有类似想法的国内大型房企还有不少，有家TOP10房企已经主动来中东考察过很多次，前段时间，还有一位大型地产民企的老板专程来迪拜考察。

还有一家头部民企，他们来迪拜考察也是我安排的，他们的代建板块希望能在中东输出中国的设计、供应链等能力，后来他们也确实在沙特接到了一个轻资产项目，算是成功迈出了出海的第一步。另外，还有一家产业互联网公司去年也来过迪拜，他们内部曾探讨过出海的可能性，比如打造一个中东乃至沙特的本土化房产交易平台，帮助当地开发商卖房，但后来这件事不了了之，没能落地。

对中国开发商而言，迪拜无疑意味着一个全新的市场机会。这几年，国央企出海到中东的可能性很大，相比之下，大部分民营房企还处于观望阶段——毕竟在国内，很多房企要维持原有体量已经不容易，向外寻找高增长的新兴市场，成为了他们的必然选择。

中国房企如果能在迪拜开发项目，再面向全世界销售资产，理论上可以带来每年几百亿的新增收入。迪拜的核心加分项在于，它不仅是中东的迪拜，更是全球的迪拜——这里的全球销售渠道完全打开，能够链接到全球各个国家的有钱人，这是很多新兴市场无法比拟的。

更重要的是，中东很多地产项目的毛利润率极高，能达到50%以上。举个例子，在迪拜，如果拿一块位置相对一般的地，楼板价大约在6000元人民币/平米，但项目最终售价能达到3—4万元/平米；如果拿的是迪拜市中心的地，地价会超过1万元/平米，但售价基本能达到9万元/平米。即便在同一个地段，地价相差不大，也可能因为产品定位的差异，导致售价相差一倍。

迪拜的地价整体偏低，土地成本占售价的比例一般不到20%，这也是全球很多资本、地产基金愿意涌入迪拜做地产开发的核心原因。2022年之前，迪拜的中国开发商只有1家；但从2022年到现在，中国开发商陆陆续续来了至少20家，其中不少公司的项目销售情况非常好。前两天，我还和一个从中国过来的开发商股东聊天，他显得非常兴奋，说他们最近在迪拜推出的一个项目，当天开盘率就超过了80%，他感慨道：“我在国内已经很长时间没有这样的体验了。”

财富效应

有一句话在迪拜地产圈很流行：在迪拜，可以把中国房地产重做一遍。我在迪拜从业十几年，最深的感受就是，这个市场好像每天都充满了“疯狂”的气息，财富机遇无处不在。

2024年，达马克岛开盘，10个小时就卖出了200亿人民币，成为2024年全球销售最快的岛屿项目；没想到到了2025年，达马克自己就刷新了这个记录——有一个项目开盘仅5个小时，就卖出了220亿人民币。这种项目开盘即秒光的故事，在迪拜太常见了，但对很多国内地产人来说，依然极具冲击力——5个小时的销售额，就相当于国内一家小房企一年的销售额。

这种火爆的场面，除了因为市场需求旺盛，还和迪拜买房操作的灵活度有很大关系。上次，一个著名商学院的企业家考察团来迪拜，有成员感慨道：“来到迪拜，感觉空气里都是钱的味道。”

目前，很多资金都在涌入迪拜新房市场，一个新房项目，一名经纪人往往能卖出几十套——他们的模式很简单，吃透一个产品的核心信息，然后批量复制推广，直接对接客户即可，不需要复杂的营销套路。

在迪拜的房企团队中，有人过去一年赚了五六千万元人民币，甚至一些95后小姑娘，也能实现千万级的年收入。他们的收入主要来自两部分：一方面是卖房的佣金，另一方面是自己投资房产的收益。在迪拜，买房只要支付房款的40%，就可以转售，操作十分灵活。有一批从中国来的95后，在迪拜手握30多套房，这在当地也算是很平常的事情，恍惚间，仿佛看到了很多年前国内炒房团的身影。

畅销产品

董小姐，我带你看看迪拜城市开发的样子。沿着海岸线，你看到海边那些房子了吗？这条海岸线从南到北，排满了人工填海打造的海岛，这些年，这里的房价几乎翻了30倍，成为了迪拜楼市涨幅最惊人的区域之一。

远处就是波斯湾人工岛上的七星级酒店，刚刚过去的2026年元旦，这里一晚上的普通房房价就达到了17万—20万人民币。每年跨年夜，这里都会燃放盛大的新年烟花，吸引着全球各地的人前来狂欢，场面十分疯狂，也从侧面印证了迪拜的吸引力。

迪拜当地开发商的住宅产品，大致可以分为公寓和别墅两类，两者各有侧重，覆盖不同的客群。

公寓产品中，有很多超高端类型，比如全复式结构的高档公寓、带私家沙滩的超豪华公寓等，主打高端居住体验和景观优势；而别墅产品则分为两类：一类是面向中产阶级的普通别墅，一些独栋别墅售价也就六七百万迪拉姆，联排别墅两三百万迪拉姆就能买到，性价比很高，有的单价甚至不到3万元人民币/平米；另一类是超豪华别墅，售价在1000多万到3000多万迪拉姆之间，比如达马克与特朗普集团合作的Trump Villa，就是按照美国比弗利山庄的奢华级别打造的，主打顶级豪宅市场。

我们行业内普遍认为，迪拜的别墅产品整体处于稀缺状态，尤其是高端别墅，随着全球高净值人群的持续进驻，未来还有不小的价格上涨空间。

我出海十几年了，这几年的感受尤其深刻。我所在的达马克地产，口号是“塑造迪拜全新的社区生活方式”，在当地拥有很高的知名度和市场认可度。这些年，我跟进过很多不同类型的项目：从海岛度假型项目达马克岛，到地中海风情的水岸社区达马克水晶湖；从河岸与水岸生活方式结合的达马克Riverside，到主打健康疗愈的现代社区达马克太阳城，每一个项目都有自己的定位，也吸引着不同需求的买家。

很久以前，我在国外工作，挣的是美元，如果从国外把钱汇到国内账户，是不允许兑换成人民币买房的。但现在，我能感受到一些细微的变化，这种限制其实已经默默放开了；如果是外国机构，那就几乎没有任何限制，国内现在非常欢迎外资进场投资房地产。

中国的心态如此，国外也是一样。不管是阿联酋，还是越南、马来西亚、泰国，这些国家现在都在大力推动本国房产面向全球销售——他们都清楚，光靠本国人，很难支撑一个房地产市场持续健康发展，全球资本的注入，才是市场长久增长的动力。

人才缺口

中国地产人出海，一直是一个很有趣的话题。这些年，中国地产行业积累的专业能力正在向外溢出，从营销、设计，到代建、供应链，从中东到东南亚，到处都能看到中国地产人的身影。

现在，很多来迪拜做新房销售和经纪人的，都是在国内做过房企营销总、区域营销总的人。其实，人到了不同的环境，就要放下过往的身段，不要太在乎头衔——一旦干得好，能赚的钱，远比在国内多得多。

目前，在迪拜达马克地产，还有大量的市场和销售岗位处于空缺状态，我们非常希望能找到更多的中国地产从业者，尤其是销售人员、经纪人员，一线团队现在急需大量销售人才填补缺口。

从中国来迪拜房企工作，尤其是做房产销售类岗位，有几个条件最好具备：第一，要懂销售、会销售，如果之前做过家办、金融，或者有房地产从业经验，会更受欢迎；第二，手中最好能有一批高净值客户资源——中国的高净值人群是一个巨大的市场，也是迪拜房企重点挖掘的客群；第三，英语要过关，能满足日常交流需求，因为公司的系统、合同等都是英文的，英语不过关，工作起来会很不方便。

在达马克，一个勤奋的金牌销售，2025年最高能赚到上千万人民币，不过这种收入情况，在白人圈子里是很忌讳被谈论的。

和国内的新房销售工作模式不同，迪拜的房地产营销相对更灵活。我们不要求地产销售、经纪人坐班——那种一直待在公司的，往往都是没什么成果的；真正的“单王”，你平常根本看不到，也找不着人，因为他们大部分时间都在外面跑客户、带客户看工地。

我们也鼓励销售多带客户去看工地，毕竟在迪拜，我们拿了地、做好电子楼书后，就可以开始卖楼了，有时候甚至不需要样板间，实地感受工地的规划和潜力，反而更能打动客户。

过去十几年，我已经很少回中国了，但2026年，我打算经常回国跑一跑、看一看。因为这一年，达马克地产希望能在中国建立一个新的销售系统，主要负责在中国推荐达马克在迪拜、伦敦等地的房产，促成销售合作。对迪拜的诸多房企来说，中国都是一个巨大的购买力市场，谁也不想错过。

很多人对迪拜楼市有一个顾虑，认为它最大的挑战是“无限续杯”的供地模式——大家觉得，迪拜到处都是沙漠，改造住宅供地的成本太低，沙漠取之不竭，这会给项目销售带来不确定性。

但事实并非如此。迪拜最大的地主是政府，但大量的土地已经在私人或公司手中；而且迪拜有自己的可持续发展模式，很多沙漠区域被划定为自然保护区，明文规定不允许开发——否则，迪拜为什么要在市中心盖那么多七八十层的高楼？就是因为土地供给也是受到严格管制的。除此之外，很多沙漠里的土地还是酋长的私人用地，酋长根本没有动力在未来二三十年里，把所有土地都开发兑现，这些土地是要传承给孙辈的。

在迪拜，很多人都相信，手中的土地会继续升值。虽然迪拜楼市经历了好几轮周期起伏，有过暴涨，也有过低谷，但现在，绝大多数人对迪拜楼市依然持乐观、积极的态度。

这片土地上的故事，还有很多很多，关于机遇，关于挑战，关于每一个出海地产人的坚守与收获。

你对迪拜最好奇的是什么？